Погода
на 17 декабря
-10°C
Курс валют
на 17 декабря
$ 58.84
69.16
Ваш город:
Экспертные гостиные

Квартирный вопрос

Добрый день!
Меня зовут Богданова Дарья Равильевна, я являюсь директором агентства недвижимости ООО «Антарес». Наша фирма активно и успешно работает на рынке недвижимости с октября 2008 года.
Мы качественно оказываем широкий перечень услуг:
•    оформление документов на объекты недвижимости,
•    сопровождение сделок в Росреестре (Юстиции),
•    подбор объекта недвижимости для приобретения,
•    срочная продажа объектов недвижимости,
•    помощь в оформлении ипотеки, подбор оптимальной ставки кредитования,
•    представительство и защита Ваших интересов по вопросам недвижимости в суде,
•    приватизация, ведение дел по наследству.

Рада буду ответить на все Ваши вопросы и видеть Вас среди наших клиентов. Ответы буду публиковаться по мере поступления.

Богданова Дарья Равильевна
На вопросы отвечает Богданова Дарья Равильевна.

Ответы опубликованы 1 ноября.

  • Ирина Снежная // Ирина Снежная
    Добрый День Дарья! Хотела бы у Вас спросит процентную ставку на ипотеку квартиры? Хотим с Мужем взять квартиру в ипотеку, но как говорится и хочется и колется! хочется сначала для себя уяснить все нюансы! Буду благодарна за ответ! за ранее спасибо.
  • Богданова Дарья Равильевна Богданова Дарья Равильевна

    Здравствуйте, Ирина.

    Процентная ставка по ипотеке зависит:
    а) от первоначального взноса;
    б) от объекта недвижимости — который хотите приобрести (первичное жилье - новостройки, вторичное жилье);
    в) от того где работаете и какие документы можете предоставить для подтверждения своей платежеспособности (справка по форме банка или 2 НДФЛ), или же есть программа — по двум документам - вообще без справок с места работы;
    г) от срока кредитования — за какое количество лет планируете рассчитаться с ипотечными выплатами.
    Не зная всех этих нюансов в общих чертах могу сказать, что в среднем процентная ставка варьируется от 10,5% до 12%. В некоторых случаях при определённых условиях — 9,5% годовых.
    При более конкретном вопросе готова ответить на все интересующие подробности и подобрать для Вас, Ирина, оптимальную программу кредитования.

  • Оксана Гордеева // Оксана Гордеева
    Подскажите пожалуйста, когда заканчиваются сроки бесплатной приватизации?
  • Богданова Дарья Равильевна Богданова Дарья Равильевна

    Сроки бесплатной приватизации были продлены до 01 марта 2015 года. Но как показывает практика — лучше не «тянуть» до последнего момента.

  • Egor Pushkarev // Egor Pushkarev
    Люди задают вопрос: как снизить проценты по ипотеке?
  • Богданова Дарья Равильевна Богданова Дарья Равильевна

    На этот вопрос есть несколько вариантов ответов: в зависимости от того, что подразумевают люди под «снижением процентов по ипотеке».

    а) Подразумевается глобальное снижение процентов по ипотеке в рамках РФ.

    Теоретически возможно при стечении ряда макроэкономических факторов. Наиболее вероятный сценарий это кредитная экспансия со стороны государства (своеобразная выдача кредитов от государства банкам для дальнейшей "перевыдачи"), которая возможна как реабилитационная и поддерживающая мера в случае сильного снижение общего уровня доходов населения при высоком уровне безработицы и / или стабильно падающий ВВП (так называемая "рецессия в экономике" которая может сильно затянуться), так и в случае  "входа" на Российский банковский рынок крупных зарубежных игроков, которые скорее всего смогут себе позволить набирать "демпинговые кредитные портфели", используя доступ с "длинным деньгам" зарубежных пенсионных и трастовых фондов (то что в России еще только начинает формироваться).

    В любом случае все эти факторы настолько непредсказуемы для рядового гражданина и настолько ему неподконтрольны, что попытки делать какие-либо расчеты на этом поприще равносильны игре в лотерею. Хотя, как и в лотерее шанс выиграть всё же есть, для примера вспомним докризисный 2008 год (точнее январь-май 2008 года). В Банке "Кит Финанс", например, ипотечные кредиты в рублях выдавали под 7,5 - 9 % годовых (при предоставлении справки 2 НДФЛ), что сегодня кажется просто сказкой, а кредиты в иностранной валюте под 5 - 8 % годовых! Ирония ситуации заключается в том, что многие люди не брали такие кредиты, имея для этого все возможности, а ждали выхода ставок на европейско-американский уровень в 2 - 5 % годовых. Что было дальше, Вы, наверное, помните ...?

    б) Подразумевается, что ипотечный кредит ещё не получен и человек хочет найти в настоящий момент времени минимальный процент, который ему доступен на рынке ипотечного кредитования.

    По сути, методика действий проста: из всего многообразия ипотечных продуктов нужно выбрать наиболее дешёвый из тех, что отвечает Вашим требованиям. Однако, если с точки зрения стратегии действий все предельно понятно, то вот в отношении тактики этих действий, а именно "как найти и выбрать?", придется серьёзно подумать. В принципе основных вариантов два : перебрать все продукты всех банок самому или обратится к специалисту (ипотечный брокер, причем неважно от агентства недвижимости или независимый). Так какой вариант выбрать?

    Если Вы юрист, экономист, бухгалтер, маркетолог, представитель любой другой профессии требующей большого количества бумажной работы, а также просто грамотный и эрудированный человек, имеющий пользоваться интернетом, то в течение недели Вы сможете осилить просмотр, анализ, сортировку и выбор ипотечного продукта (кредита). Плюсы: а) Вы полностью контролируете весь процесс (для человека столкнувшегося с некомпетентностью специалистов на рынке недвижимости это может быть очень важно) ; б) нет "барьера непонимания"  - Вы точно знаете, что вы хотите увидеть в итоге (а я надеюсь, что Вы всё же знаете ЭТО) и ищите именно то, что соответствует этим критериям. Минусы: а) выполняя работу брокера, который проходил специальное обучение, Вы «набиваете шишки», которые уже были кем-то «набиты», но Вы об этом не знаете (например неправильно оформленная заявка) ; б)  громадная потеря своего личного времени

    Вторая возможность, обратиться к ипотечному брокеру, который подберет Вам оптимальную программу кредитования. Плюсы: а) брокер знает весь процесс «изнутри», то есть в процессе работы по Вашей заявке, даже не прибегая ни к каким «теневым» методам, способен на основе знания общих тенденций скорректировать процесс в вашу пользу (брокер проходит дополнительное обучение по данной специальности и при подготовке пакета документов оказывает качественную услугу по правильному и корректному заполнению анкет); б) брокер может подобрать ипотечный продукт с учетом всех нюансов дальнейшего процесса приобретения недвижимости, так как нередки случаи, когда изначально некорректно поданное заявление на получение кредита в дальнейшем затрудняет или вовсе делает невозможным подобрать человеку объект на покупку, который его полностью устроит (например: при подаче заявки не было указано, что одним из собственников в приобретаемом жилье будет, в силу распоряжения органов опеки, несовершеннолетний – как результат избранная программа кредитования может либо вовсе не предполагать включение несовершеннолетних в число собственников приобретаемого объекта или вносить коррективы в расчет первоначального взноса, скажем, исключая из расчета первоначального взноса долю, приходящуюся на несовершеннолетнего) ; в) брокер на рынке кредитования находится «целый день, каждый день» и новые программы ему доступны быстрее и проще, он профессионал в своём деле, кроме того, не стоит упускать из виду тот факт, что некоторые из брокеров имеют систему процентных дисконтов по ипотечному кредитованию (клиент взяв ипотеку через конкретного брокера получает меньший процент по ипотечному кредиту, чем если бы «зашел в банк с улицы») или иную систему скидок (отсутствие комиссий и / или других платежей, например, за оценку выбранного объекта недвижимости) ; г) брокер существенно экономит время клиентов. Минусы : а) минусом (хотя это конечно не совсем уж минус, но …) является необходимость оплатить услуги брокера, на рынке стоимость таких услуг колеблется от 6 000 р. до 50 000 р.; такой разбег обусловлен  очень широкой палитрой работ возможных к выполнению (одно дело попросить взять справку в бухгалтерии и грамотно заполнить анкету ; другое дело при подтверждении дохода составить инвестиционный паспорт бизнеса для ИП или подобрать банк принимающий при первоначальном взносе одновременно материнский капитал и субсидию от местной администрации) ; б) другим существенным (и как я считаю самым существенным) минусом является вероятность повстречать на своём пути неквалифицированного специалиста, который если не навредит делу, то просто затянет и без того не быстрый процесс приобретения недвижимости.

    Моё личное мнение, что решить проблему с поиском надежного проводника по рынку ипотеки проще, чем самому разобраться во всех нюансах и хитросплетениях этого рынка.

    в) Подразумевается, что ипотека уже взята и человек хочет снизить свой процент по ипотеке.

    Существует ипотечный продукт – «рефинансирование», в рамках которого данное желание клиента доступно и возможно. Механизм прост : Вы взяли кредит в одном банке под определенный процент, получили деньги, а в обеспечение их возврата отдали банку право залога на объект недвижимости, потом вы заручились одобрением / волеизъявлением другого банка предоставить Вам ту же сумму (или тот же остаток суммы кредита, если вы какое-то время осуществляли платежи), но под меньший процент ; после чего второй банк за Вас перечисляет деньги первому банку, при этом право залога на недвижимость переходит от первого банка второму, а вы благополучно и согласно графика начинаете осуществлять ежемесячные платежи уже во второй банк, но в меньших размерах. Сама концепция, как видите, умещается в одном абзаце, но вот практическая реализация … в особенности, что касается регистрации прав на недвижимое имущество и прав залога (ипотеки) на него при таких операциях … здесь можно писать цело пособие, практикум если хотите.

  • Elena Surikova // Elena Surikova
    Добрый день! Подумываем о переезде из многоквартирного дома в благоустроенный частный дом или коттедж. Скажите, пожалуйста, на что надо обращать внимание при выборе дома? Какие документы надо обязательно посмотреть? Какие интересные варианты предлагаются сейчас в Кемерово и пригородах? Спасибо.
  • Богданова Дарья Равильевна Богданова Дарья Равильевна

    В первую очередь могу порекомендовать Вам обратить внимание на то, что конкретно Вы подразумеваете под «благоустроенным частным домом или коттеджем». И это вовсе не философский или риторический, а вполне практический вопрос : а) с газом / без газификации (сильно влияет на автономность и стоимость отопления и горячей воды) ; б) транспортная доступность (куда нужно ездить, как часто, есть ли у Вас машина, если есть, то насколько проходимая) ; в) «степень присутствия соседей» (отдельностоящий, на несколько хозяев, таунхаус ; маленький, средний, большой участок ; г) бюджет покупки.

    Определившись с этими основными параметрами Вы сами или нанятый Вами специалист сможете приблизительно определить географию поиска, а также конкретизировать прочие параметры (материал, площадь и так далее).

    При оценке конкретного из выбранных домов / коттеджей внимания заслуживают два больших раздела.

    Во-первых, техническое состояние дома. При выборе любого дома внимание необходимо обратить на: а) фундамент (отсутствие трещин, уклонов, выщерблений), состояние стен (желательно если внутри или снаружи есть незашитый участок стены), б) электрическую проводку (не только её наличие, но и состояние и подключённую мощность, общее качество электроснабжения в районе), в) пути подключения коммуникаций (например чтобы трубы не перемерзали в морозы), г) при наличии цокольного / подвального этажа отсутствие сырости и / или подтоплений (наиболее правдивые результаты при просмотре апрель-май и сентябрь-октябрь); д) теплостойкость дома ( хорошо можно оценить в прохладную / холодную и ветреную погоду); е)  качество отделки ( но оценивать нужно вовсе не свежесть ремонта, а напротив те дефекты, которые вы на нем увидели – это даст подсказку, с какими типичными воздействиями вы столкнетесь ; например, подтеки на потолке – возможно бежит крыша, а значит со временем неминуемы траты на ремонт ; другой пример, отсыревает внутри или снаружи стена – возможно неправильно проведено утепление и как следствие смещена «точка росы», в долгосрочной перспективе это однозначно нужно будет устранять). В любом случае при оценке технического состояния дома Вам потребуется специалист строитель, если конечно Вы сами не являетесь таковым.

    Во-вторых,  документы на дом/коттедж: а) правоустанавливающие (на основании чего принадлежит жилой дом/ коттедж принадлежат собственнику) – они есть всегда; б) правоподтверждающие (это документы от регистрирующих органов, а в разное время это были разные организации, которые выдаются на основании правоустанавливающих документов) – в наличии бывают не всегда, при  наличии не всегда отражают актуальную информацию, то есть в любом случае нужна их проверка (есть схемы осуществления такой проверки для уменьшения рисков), отдельно хочу сказать, что не останавливаюсь на всех конкретных рисках и способах их проверки не от желания скрыть эту информацию, а от того, что на эту тему действительно можно читать целую лекцию (да не одну) ; в) обязательно проверьте есть ли среди собственников несовершеннолетние (подчеркиваю среди собственников, а не прописанных), если есть то потребуйте перед сделкой оформить необходимое распоряжение органов опеки и попечительства; г) по земельному участку - не всегда есть право собственности (и его не должно быть в обязательном порядке), а если оно и есть, то у нынешнего хозяина может попросту не быть информации о его наличии или документов на такое право (как не странно бывает и такое), а если право собственности и документы на землю всё же есть, то это вовсе не означает что границы означенного участка находятся там «где вбиты колышки» (строго юридически границы участка на местности определяются в процессе межевания уполномоченной на такие работы организацией) ; самое простое, что вы можете сделать для прояснения всех этих вопросов – это попросить у нынешнего владельца  правоустанавливающий и правоподтверждающий документы на земельный участок, а также кадастровый паспорт на земельный участок. Следует только добавить, что производить проверку документов, как и проверку технического состояния дома, лучше заручившись поддержкой сведующего человека.

    По конкретным вариантам лучше пообщаться лично, и после того, как Вы для себя четко ответите на вопросы обозначенные в начале.